Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών φέρνει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που προετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης. Η μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να εκσυγχρονίσει το ιδιοκτησιακό δίκαιο, το οποίο παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο από το 1929, και να δώσει λύσεις σε προβλήματα που ταλαιπωρούν εδώ και χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Όπως ανακοίνωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, έχει ήδη συσταθεί 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή, με πρόεδρο την Αρεοπαγίτη κ. Εμμανουηλίδου, στην οποία συμμετέχουν πανεπιστημιακοί, εκπρόσωποι φορέων και στελέχη της Γενικής Γραμματείας του υπουργείου Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Στόχος είναι οι εργασίες να ολοκληρωθούν μέχρι το φθινόπωρο, ώστε το νομοσχέδιο να ψηφιστεί και να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του επόμενου έτους.
Σύμφωνα με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου, η νέα νομοθεσία θα δημιουργήσει ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο που θα διευκολύνει τη διαχείριση των πολυκατοικιών, θα αντιμετωπίσει χρόνιες εκκρεμότητες στις μεταβιβάσεις ακινήτων και θα προσαρμόσει τους κανόνες στις σημερινές ανάγκες της αγοράς.
Τι αλλάζει στις πολυκατοικίες
Ένας από τους βασικούς στόχους της μεταρρύθμισης είναι να γίνει πιο εύκολη η συμβίωση στις πολυκατοικίες και να αντιμετωπιστούν προβλήματα που μέχρι σήμερα οδηγούν συχνά σε δικαστικές διαμάχες.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ευκολότερη τροποποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών όταν αυτοί δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες, ενώ παράλληλα ενισχύονται οι μηχανισμοί επίλυσης διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών, ώστε να μειωθεί ο φόρτος των δικαστηρίων.
Παράλληλα, αλλάζουν οι κανόνες λήψης αποφάσεων για επισκευές, εργασίες συντήρησης και ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς μειώνονται τα απαιτούμενα ποσοστά συναίνεσης, ώστε να μπορούν να προχωρούν ευκολότερα οι αναγκαίες παρεμβάσεις στα κτίρια.
Οι σημαντικότερες αλλαγές για τους ιδιοκτήτες
Το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά και σε μια σειρά ρυθμίσεων που επηρεάζουν άμεσα τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Μεταξύ άλλων προβλέπεται:
- δυνατότητα αξιοποίησης του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας μέσω ανακατανομής μεταξύ των ιδιοκτητών ή απόδοσής τους στους οικοπεδούχους,
- δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει, με στόχο την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις,
- δυνατότητα ο αγοραστής ενός ακινήτου να έχει πρόσβαση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν από την αγορά,
- αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή και της διαδικασίας είσπραξης των κοινοχρήστων, ώστε οι οφειλές να εισπράττονται ταχύτερα.
Επιπλέον, προβλέπεται η δημιουργία αποθεματικού και η ασφάλιση των πολυκατοικιών, ώστε να υπάρχει καλύτερη προστασία σε περιπτώσεις σοβαρών ζημιών, όπως αυτή της κατάρρευσης κτιρίου στα Πετράλωνα.
Τι προβλέπεται για τα Airbnb
Στις αλλαγές περιλαμβάνονται και ειδικές ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το υπουργείο σκοπεύει να θεσπίσει σαφείς κανόνες για ζητήματα που προκύπτουν από τη λειτουργία καταλυμάτων τύπου Airbnb μέσα στις πολυκατοικίες, καθώς οι σχετικές διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Οι νέες διατάξεις αναμένεται να αποσαφηνίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, αλλά και τις δυνατότητες που θα έχουν οι πολυκατοικίες να ρυθμίζουν τέτοια ζητήματα μέσω των κανονισμών τους.
Μεταβιβάσεις χωρίς εμπόδια
Η μεταρρύθμιση έρχεται να συμπληρώσει τον Νόμο 5142/2024, ο οποίος έδωσε λύση σε χιλιάδες περιπτώσεις μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν μεταβιβάσεις ακινήτων, μέσω της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Παράλληλα, επικαιροποιούνται οι διατάξεις για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, ώστε διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί με προσύμφωνο να μπορούν να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο και να μεταβιβαστούν κανονικά.
Όπως τόνισε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, στόχος της μεταρρύθμισης είναι «η απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων», ενώ χαρακτήρισε τη νομοθετική πρωτοβουλία μια συνολική προσπάθεια επίλυσης των χρόνιων εκκρεμοτήτων που αφορούν την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία.
Κοινόχρηστα, διαχειριστές και ενεργειακές αναβαθμίσεις
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στις ενεργειακές παρεμβάσεις στα κτίρια.
Με τις νέες ρυθμίσεις διευκολύνεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων και αντλιών θερμότητας, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου μέχρι σήμερα υπήρχαν εμπόδια λόγω διαφωνιών για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
Παράλληλα, το ιδιοκτησιακό δίκαιο προσαρμόζεται και στις διατάξεις του κληρονομικού δικαίου, ώστε να περιοριστούν οι νομικές ασάφειες που υπάρχουν σήμερα.
Με το νέο πλαίσιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιδιώκει να εκσυγχρονίσει ένα νομοθετικό καθεστώς σχεδόν ενός αιώνα, δημιουργώντας σαφέστερους κανόνες για τους ιδιοκτήτες, τις μεταβιβάσεις, τη διαχείριση των πολυκατοικιών και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Βασικές παθογένειες του ισχύοντος πλαισίου
Ένας από τους βασικούς λόγους που αλλάζει ο Κώδικας Ιδιοκτησίας είναι τα προβλήματα που δημιουργεί το σημερινό καθεστώς στις πολυκατοικίες. Σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται πολύ υψηλά ποσοστά συναίνεσης (51%), ακόμη και ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, για να τροποποιηθεί ο κανονισμός ή να προχωρήσουν σημαντικές εργασίες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να καθυστερούν ή να «μπλοκάρουν» απαραίτητες επισκευές, έργα συντήρησης και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ιδιαίτερα σε παλαιές πολυκατοικίες.
Προβλήματα καταγράφονται και στη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων, καθώς δεν υπάρχει ένα ξεκάθαρο νομοθετικό πλαίσιο που να ορίζει με σαφήνεια τις αρμοδιότητες και τις υποχρεώσεις του διαχειριστή. Συχνά αυτό οδηγεί σε διαφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών, αλλά και σε δικαστικές αντιπαραθέσεις.
Την ίδια ώρα, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις ταράτσες, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας γίνεται πολλές φορές ιδιαίτερα δύσκολη, καθώς οι διαφωνίες για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων δεν επιτρέπουν την υλοποίηση τέτοιων παρεμβάσεων.
Προτεινόμενες λύσεις
Με τη μεταρρύθμιση που προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης επιχειρείται να δοθούν λύσεις στα παραπάνω προβλήματα. Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων που αφορούν επισκευές, συντηρήσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ώστε να μπορούν οι πολυκατοικίες να προχωρούν πιο εύκολα στις απαραίτητες εργασίες.
Παράλληλα, σχεδιάζεται η θεσμική ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή, με σαφέστερους κανόνες για τις αρμοδιότητες, τις υποχρεώσεις και τη νομιμοποίησή του, προκειμένου να περιοριστούν οι διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Στο νέο πλαίσιο προβλέπεται επίσης ο εκσυγχρονισμός των κανονισμών λειτουργίας των πολυκατοικιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες της καθημερινότητας. Σύμφωνα με το υπουργείο, οι αλλαγές αυτές αποσκοπούν στη διατήρηση της αξίας των ακινήτων, στη μείωση των συγκρούσεων μεταξύ των ιδιοκτητών και στη διευκόλυνση της ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων, σύμφωνα με τις σύγχρονες απαιτήσεις.
