Η κτηματαγορά εισέρχεται παραδοσιακά στην πιο δραστήρια φάση της με το κλείσιμο της καλοκαιρινής περιόδου, δημιουργώντας αυξημένες απαιτήσεις για όσους διαθέτουν ακίνητα προς ενοικίαση. Καθώς η μετάβαση στη ρουτίνα των μεγάλων αστικών κέντρων συνοδεύεται από χιλιάδες μετακομίσεις είτε πρόκειται για φοιτητές που αναζητούν την πρώτη τους στέγη είτε για οικογένειες και επαγγελματίες που αλλάζουν γειτονιά οι ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με καίριες αποφάσεις. Η διαχείριση αυτής της διαδικασίας σε πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, αλλά και στην ελληνική περιφέρεια, απαιτεί στρατηγική σκέψη για τον καθορισμό των σωστών όρων και την επιλογή ενοικιαστή.
Στην πραγματικότητα, ωστόσο, η διαδικασία μιας ομαλής και επιτυχημένης ενοικίασης εκκινεί πολύ πριν έρθει η στιγμή της παράδοσης των κλειδιών. Παράγοντες όπως η γενικότερη κατάσταση του διαμερίσματος, το προφίλ του εκάστοτε ενδιαφερόμενου, το καθορισμένο μίσθωμα, η σύνταξη του συμβολαίου, η διαχείριση της εγγύησης και των λογαριασμών ΔΕΚΟ, καθώς και η ασφάλιση κατοικίας, παίζουν καθοριστικό ρόλο. Αυτά τα στοιχεία διαμορφώνουν το αν η συνεργασία εκμισθωτή και μισθωτή θα εξελιχθεί χωρίς προβλήματα ή αν θα καταλήξει σε μια χρόνια ταλαιπωρία.
Πολύτιμες κατευθυντήριες γραμμές για αυτούς τους προβληματισμούς παρέχει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, μέσα από το βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», το οποίο συνυπογράφει με τον αναλυτή ακινήτων και επενδυτή Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (Εκδόσεις Καστανιώτη). Οι εν λόγω συστάσεις αφορούν το σύνολο της διαδικασίας, καλύπτοντας το στάδιο πριν την ανάρτηση της αγγελίας μέχρι και την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού, αλλά και τη μετέπειτα διαρκή παρακολούθηση της μίσθωσης.
Απαραίτητος ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου πριν τη δημοσίευση της αγγελίας
Ο θεμελιώδης κανόνας υπαγορεύει πως κάθε κατοικία οφείλει να είναι πλήρως ασφαλής και απολύτως κατάλληλη για τον σκοπό που πρόκειται να διατεθεί. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να διενεργήσει έναν σχολαστικό έλεγχο στους χώρους του σπιτιού, εστιάζοντας με ιδιαίτερη προσοχή στις κρίσιμες εγκαταστάσεις και στα συστήματα ασφαλείας.
Σε αυτή τη διαδικασία συμπεριλαμβάνεται η διασφάλιση της άρτιας λειτουργίας του υδραυλικού και ηλεκτρολογικού δικτύου, η κατάσταση των κουφωμάτων, η στατικότητα στα μπαλκόνια, η θωράκιση της κεντρικής εισόδου και οτιδήποτε δύναται να επηρεάσει την απρόσκοπτη διαβίωση. Ο χρυσός κανόνας συνοψίζεται στο εξής: ένα ακίνητο που στερείται λειτουργικότητας, ευπρέπειας και στοιχειώδους ασφάλειας δεν προσφέρεται προς ενοικίαση.
Επιπρόσθετα, συνιστάται θερμά να αποτυπώνεται ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό το γεγονός πως ο μισθωτής επιθεώρησε τον χώρο και τον βρήκε της απολύτου αρεσκείας του, έτοιμο για τη συμφωνηθείσα χρήση. Η διαύγεια γύρω από την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας κατά την παράδοση μειώνει δραστικά το ενδεχόμενο μελλοντικών τριβών.
Η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης πριν τη συμφωνία
Στο πλαίσιο των δεσμεύσεων του εκμισθωτή εντάσσεται και η έγκαιρη έκδοση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Πρόκειται για ένα υποχρεωτικό έγγραφο για την ενοικίαση κάθε κύριου χώρου, το οποίο διατηρεί την ισχύ του για μία δεκαετία. Τα δεδομένα του ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό να βρίσκονται στη διάθεση του ιδιοκτήτη και να συμπληρώνονται κατά την ανάρτηση του πληροφοριακού δελτίου στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Συνεπώς, η εξασφάλισή του δεν συνιστά μια δευτερεύουσα παράμετρο που μπορεί να δρομολογηθεί κατόπιν της εύρεσης του ενοικιαστή, αλλά μια προαπαιτούμενη ενέργεια που οφείλει να έχει διευθετηθεί εξαρχής.
Τα κριτήρια επιλογής μισθωτή πέραν του ποσού του μισθώματος
Ένας από τους βασικούς άξονες των επισημάνσεων του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη εστιάζει στην ορθή αξιολόγηση των υποψήφιων ενοικιαστών. Η παραχώρηση ενός ακινήτου δεν αποτελεί μια απλή εμπορική συναλλαγή που ολοκληρώνεται με την υπογραφή ενός χαρτιού, αλλά αντιθέτως εγκαινιάζει μια διαπροσωπική σχέση με ορίζοντα ετών.
Για τον λόγο αυτό, ο καθοριστικός παράγοντας επιλογής δεν θα πρέπει να είναι αποκλειστικά το ποιος διατίθεται να καταβάλει το πιο υψηλό ποσό, αλλά το ποιος διαθέτει την ικανότητα να ανταποκριθεί με απόλυτη συνέπεια στο σύνολο των υποχρεώσεών του. Σε αυτές συγκαταλέγονται η έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου, των κοινοχρήστων και των λογαριασμών ΔΕΚΟ, καθώς και η επίδειξη σεβασμού απέναντι στην ξένη περιουσία.
Ο εκμισθωτής κρίνεται απαραίτητο να έχει προσωπική επαφή με τον ενδιαφερόμενο, να διασταυρώνει τα ακριβή στοιχεία του και να ενημερώνεται πλήρως για το ποια άτομα θα εγκατασταθούν στον χώρο, χτίζοντας έτσι μια ξεκάθαρη άποψη για την οικονομική του φερεγγυότητα. Είναι θεμιτό να αντλεί πληροφορίες για την προηγούμενη κατοικία του, τους λόγους της μετακόμισης και, εφόσον το κρίνει απαραίτητο, να αιτηθεί σχετικές συστάσεις.
Συναγερμός πρέπει να σημαίνει όταν κάποιος υποψήφιος διστάζει να προσκομίσει τα αληθινά του στοιχεία ή προσπαθεί να κάνει χρήση στοιχείων τρίτου προσώπου. Εννοείται, βέβαια, πως η όλη διαδικασία επιλογής οφείλει να διεξάγεται με απόλυτο σεβασμό στη νομοθεσία, αποφεύγοντας κάθε είδους απαγορευμένη διάκριση.
Στις περιπτώσεις μισθώσεων υψηλού οικονομικού αντικειμένου, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το απόλυτο δικαίωμα να απαιτήσει την παρουσία ενός φερέγγυου εγγυητή (ως επί το πλείστον από τον στενό οικογενειακό κύκλο του μισθωτή), ο οποίος θα βάλει την υπογραφή του στο συμβόλαιο, αναλαμβάνοντας συνυπευθυνότητα για τη συνεπή εκπλήρωση των οικονομικών βαρών.
«Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο»
Εξαιρετικά καίρια κρίνεται και η προσέγγιση γύρω από τον καθορισμό του ζητούμενου τιμήματος. Διανύουμε μια εποχή όπου οι υψηλές απαιτήσεις στις δημοσιευμένες αγγελίες καλλιεργούν συχνά υπέρμετρες προσδοκίες στους εκμισθωτές, γεγονός που απαιτεί ρεαλισμό.
Η ύπαρξη διαμερισμάτων στην ίδια γειτονιά που προβάλλονται με ζητούμενο μίσθωμα, επί παραδείγματι, τα 500 ευρώ, δεν μεταφράζεται απαραίτητα στο ότι τελικώς μισθώνονται σε αυτό το νούμερο. Η πραγματική αποδοτικότητα μιας επένδυσης σε ακίνητο υπολογίζεται βάσει των χρημάτων που εισπράττονται μήνα με τον μήνα και όχι βάσει των θεωρητικών απαιτήσεων μιας αγγελίας.
Ένας απολύτως συνεπής μισθωτής που αποδίδει σταθερά ένα πιο λογικό ποσό αναδεικνύεται εν τέλει σε σαφώς πιο κερδοφόρα επιλογή συγκριτικά με εκείνον που αποδέχτηκε μια εξωπραγματική τιμή αλλά αδυνατεί να ανταποκριθεί στην πράξη.
Νομικό πλαίσιο: Τριετής η ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια για κύρια κατοικία
Από τις πλέον κρίσιμες παραμέτρους που οφείλει να κατέχει κάθε ιδιοκτήτης είναι το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τον χρόνο της σύμβασης. Όσον αφορά την κύρια κατοικία, η νομοθεσία ορίζει ως ελάχιστη επιτρεπτή διάρκεια τα τρία έτη. Ακόμη κι αν τα συμβαλλόμενα μέρη συμφωνήσουν και καταγράψουν στο χαρτί μικρότερο χρονικό διάστημα, ο νόμος υπερισχύει. Η συγκεκριμένη τριετής δέσμευση είναι απολύτως υποχρεωτική και δεσμεύει εξίσου και τις δύο πλευρές. Επομένως, οποιαδήποτε ρήτρα για ενοικίαση ενός ή δύο ετών στερείται παντελώς νομικής ισχύος.
Στον αντίποδα, διαφοροποιείται αισθητά το τοπίο όταν μιλάμε για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, όπως επίσης και για βραχύβια διαμονή. Αυτές οι κατηγορίες δεν εμπίπτουν στον περιορισμό της υποχρεωτικής τριετίας, επιτρέποντας στην ελεύθερη βούληση των μερών να καθορίσει τον χρόνο λήξης. Ακριβώς για αυτόν τον λόγο, καθίσταται επιτακτική η ανάγκη να περιγράφεται με απόλυτη ευκρίνεια στο έγγραφο τόσο ο σκοπός της μίσθωσης όσο και ο χρόνος διάρκειάς της.
Η κρισιμότητα του εγγράφου συμφωνητικού και η σύνταξή του
Οι προφορικές συνεννοήσεις δεν προσφέρουν καμία απολύτως εξασφάλιση. Για οποιαδήποτε σύναψη νέας συμφωνίας ή για την αναπροσαρμογή μιας ήδη υφιστάμενης, καθίσταται υποχρεωτική η σύνταξη εγγράφου ιδιωτικού συμφωνητικού, το οποίο θα αποτυπώνει με απόλυτη ακρίβεια τους κανόνες της συνεργασίας.
Όπως υπογραμμίζεται με έμφαση στο βιβλίο «Αγορά Σπίτι», το οποίο λειτουργεί ως ένας εύχρηστος και άκρως επικαιροποιημένος οδηγός για κάθε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί να αποκτήσει ή να εκμεταλλευτεί ένα περιουσιακό στοιχείο, το κείμενο πρέπει να περιλαμβάνει αυστηρά τα πλήρη στοιχεία ταυτότητας και το ΑΦΜ του ενοικιαστή, τη φύση της χρήσης, το ακριβές μηνιαίο ποσό, τον χρόνο ισχύος και όλους τους παρελκόμενους όρους. Επιπλέον, πρέπει να δηλώνονται ονομαστικά όλοι οι ένοικοι εφόσον αυτό κρίνεται απαραίτητο.
Απαιτείται σχολαστική ανάγνωση κάθε επιμέρους ρήτρας πριν πέσουν οι υπογραφές. Η οδηγία είναι ρητή: η ευθύνη για την προετοιμασία του κειμένου βαραίνει τον ιδιοκτήτη. Σε περιπτώσεις όπου προκύπτουν πολύπλοκα ζητήματα, η συμβουλή ενός νομικού κρίνεται επιβεβλημένη. Σε κάθε άλλη περίπτωση, τα τυποποιημένα υποδείγματα μισθωτηρίων που παρέχει η ΠΟΜΙΔΑ συνιστούν μια αξιόπιστη και άμεσα προσβάσιμη επιλογή.
Η υποχρεωτική καταχώρηση στο σύστημα της ΑΑΔΕ
Η ολοκλήρωση της έγγραφης συμφωνίας συνοδεύεται αναπόσπαστα από τη σχετική ψηφιακή διαδικασία στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει να καταχωρήσει ηλεκτρονικά τα δεδομένα της σύμβασης, ενώ ακολούθως ο ενοικιαστής λαμβάνει ειδοποίηση προκειμένου να αποδεχτεί τη δήλωση, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία.
Είναι εξόχως σημαντικό να κατανοηθεί πως η ψηφιακή υποβολή των στοιχείων δεν πρέπει επ’ ουδενί να συγχέεται με το φυσικό συμβόλαιο. Η ηλεκτρονική καταχώρηση αποτελεί ξεχωριστό βήμα και σε καμία περίπτωση δεν ακυρώνει την υποχρέωση ύπαρξης ενός εμπεριστατωμένου συμφωνητικού που ρυθμίζει αναλυτικά τις σχέσεις εκμισθωτή και μισθωτή.
Η διαχείριση της προκαταβολής και της οικονομικής εγγύησης
Μια ιδιαίτερα αυστηρή σύσταση προς τους εκμισθωτές είναι η αποφυγή της είσπραξης οποιασδήποτε προκαταβολής ή εγγύησης προτού μπουν οι επίσημες υπογραφές στο συμβόλαιο. Παράλληλα, η οικονομική εγγύηση πρέπει να διέπεται από απόλυτα διαφανείς κανόνες. Δεν συνιστά σε καμία περίπτωση ένα κεφάλαιο το οποίο ο ιδιοκτήτης μπορεί αυθαίρετα να παρακρατήσει κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή. Ως εκ τούτου, οι προϋποθέσεις επιστροφής ή συμψηφισμού της οφείλουν να αποσαφηνίζονται πλήρως από την πρώτη κιόλας μέρα.
Μεταφορά της παροχής ρεύματος πριν την παράδοση των κλειδιών
Από τις πλέον απαραίτητες πρακτικές οδηγίες του εγχειριδίου είναι η ορθή αλληλουχία των κινήσεων λίγο πριν την εγκατάσταση. Σε πλήρη εναρμόνιση με τις κατευθυντήριες οδηγίες του ΔΕΔΔΗΕ, ο εκμισθωτής δεν επιτρέπεται να παραχωρεί την πρόσβαση στο διαμέρισμα όσο ο μετρητής ρεύματος παραμένει στο όνομά του ή όταν δεν υφίσταται καν ενεργή ηλεκτροδότηση. Η ενδεδειγμένη πρακτική υπαγορεύει την προηγούμενη αλλαγή του ονόματος στο ρολόι υπέρ του νέου ενοίκου και κατόπιν την παράδοση των κλειδιών.
Ανάλογη προσοχή επιβάλλεται και στις υπόλοιπες συνδέσεις κοινής ωφέλειας. Υπογραμμίζεται η ανάγκη να μην εκμισθώνεται κανένας χώρος με ενεργά συμβόλαια παροχής ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφωνικών συνδέσεων που φέρουν το όνομα του ιδιοκτήτη ή οποιουδήποτε τρίτου.
Έμφαση δίνεται, επίσης, στον αυξημένο κίνδυνο των ρευματοκλοπών. Η άμεση και ορθή μεταβίβαση της παροχής εξασφαλίζει τον ιδιοκτήτη, θωρακίζοντάς τον από νομικές και οικονομικές περιπέτειες που ενδέχεται να προκληθούν από παραβατικές συμπεριφορές άλλων.
Διαρκής παρακολούθηση της εξόφλησης των κοινοχρήστων
Αμέσως μετά την εγκατάσταση του ενοίκου, ο ιδιοκτήτης δεν έχει την πολυτέλεια να διακόψει την επικοινωνία με τη διαχείριση του κτιρίου. Είναι κρίσιμο να τηρείται ενήμερος σε τακτά χρονικά διαστήματα για το αν οι μηνιαίες κοινόχρηστες δαπάνες εξοφλούνται εγκαίρως. Αντίστοιχα, ο διαχειριστής πρέπει να έχει στη διάθεσή του τα άμεσα τηλέφωνα επικοινωνίας του ιδιοκτήτη, προκειμένου να χτυπήσει τον κώδωνα του κινδύνου στην πρώτη κιόλας καθυστέρηση.
Αυτή η λεπτομέρεια κρύβει τεράστια πρακτική σημασία, δεδομένου ότι τα ανεξόφλητα χρέη που αφορούν το ακίνητο μετακυλίονται νομοτελειακά στις πλάτες του ίδιου του εκμισθωτή.
Λογαριασμοί νερού: Σχολαστική καταγραφή στοιχείων παροχής
Αντίστοιχη βαρύτητα οφείλει να δίνεται και στην κατανάλωση νερού. Είναι απαραίτητο ο ιδιοκτήτης να διατηρεί αρχείο με τον αριθμό του μετρητή και την ακριβή παροχή της ΕΥΔΑΠ, ενώ κρίνεται ιδιαιτέρως σκόπιμο τα εν λόγω στοιχεία να συμπεριλαμβάνονται στο κείμενο του μισθωτηρίου. Επιπλέον, ενθαρρύνεται η στενή παρακολούθηση των εκκαθαριστικών, ώστε ο εκμισθωτής να επιβεβαιώνει την τακτική πληρωμή τους, αποφεύγοντας δυσάρεστες εκπλήξεις με συσσωρευμένα χρέη στο μέλλον, για τα οποία ο ίδιος θα κληθεί να λογοδοτήσει αποκλειστικά στην εταιρεία ύδρευσης.
Η αναγκαιότητα της ασφαλιστικής κάλυψης της περιουσίας
Ακόμη ένα κομβικό σημείο αφορά την ασφάλιση της ιδιοκτησίας. Ένα ακίνητο αντιπροσωπεύει ένα σημαντικότατο κεφάλαιο και η παραχώρησή του έναντι ενοικίου δεν αναιρεί επ’ ουδενί την ανάγκη διαφύλαξής του. Συνιστάται ανεπιφύλακτα η ύπαρξη ενός ασφαλιστικού συμβολαίου που να καλύπτει, τουλάχιστον, τους θεμελιώδεις κινδύνους όπως η πυρκαγιά, οι φυσικές καταστροφές (πλημμύρες) και η σεισμική δραστηριότητα. Ένα διαμέρισμα που παράγει σταθερό εισόδημα μπορεί, στην απευκταία περίπτωση μιας εκτεταμένης ζημιάς, να επιφέρει διπλό οικονομικό πλήγμα: αφενός τα δυσβάσταχτα έξοδα επισκευής και αφετέρου την οριστική απώλεια των μηνιαίων εισπράξεων.
Τα 5 «μη» που πρέπει να θυμάστε πριν την ενοικίαση
Τα βασικότερα μέτρα προστασίας για κάθε εκμισθωτή συμπυκνώνονται σε πέντε ξεκάθαρους κανόνες:
- «μη» λάβετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί οριστικά το έγγραφο της μίσθωσης.
- «μη» προχωρήσετε σε καμία συμφωνία ενοικίασης αν δεν γνωρίζετε τα πλήρη και αληθινά στοιχεία του μισθωτή.
- «μη» διατηρείτε στο όνομά σας ενεργές συνδέσεις οργανισμών κοινής ωφέλειας.
- «μη» παραδίδετε τα κλειδιά εάν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του μετρητή ρεύματος στον νέο ένοικο.
- «μη» διαθέτετε προς ενοικίαση στην αγορά ένα σπίτι το οποίο δεν είναι πλήρως ασφαλές, λειτουργικό και κατάλληλο για διαβίωση.
Η σημασία της καλής επικοινωνίας και της συνεννόησης
Ίσως η πιο απλή, αλλά ταυτόχρονα και η πιο επιδραστική συμβουλή αυτού του οδηγού, κρύβεται στην ίδια την ανθρώπινη φύση. Η ενοικίαση μιας κατοικίας συνιστά πρωτίστως μια διαρκή κοινωνική και διαπροσωπική αλληλεπίδραση. Όταν ανακύπτουν δυσκολίες ή διαφωνίες, η μετωπική σύγκρουση δεν αποτελεί τη μοναδική διέξοδο. Ο ειλικρινής διάλογος και η διάθεση για την εξεύρεση μέσης λύσης μπορούν συχνά να αποκλιμακώσουν τις εντάσεις προτού αυτές καταλήξουν στις δικαστικές αίθουσες, εξοικονομώντας χρόνο και χρήμα.
Σε τελική ανάλυση, η επιτυχία μιας μίσθωσης δεν αξιολογείται από την ταχύτητα εύρεσης του ενοικιαστή ούτε από το θηριώδες ποσό που καταγράφεται στο χαρτί. Αξιολογείται αποκλειστικά από την αδιάλειπτη καταβολή του ενοικίου, τη συνεπή τήρηση των συμφωνηθέντων, τον σεβασμό στον χώρο και την ομαλή παράδοσή του χωρίς εκκρεμότητες στη λήξη της σύμβασης. Ίσως εκεί ακριβώς να εδράζεται και το βαθύτερο νόημα όλων: ένας «καλός μισθωτής» είναι αδιαπραγμάτευτα πιο πολύτιμος συγκριτικά με ένα «καλό μίσθωμα».
