Τους βασικούς λόγους της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα καταγράφει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην τελευταία του έκθεση. Το ΔΝΤ επισημαίνει το εκρηκτικό «κοκτέιλ» των αυξανόμενων τιμών, των υψηλών ενοικίων και των σοβαρών διαρθρωτικών αδυναμιών, που καθιστούν την στεγαστική κρίση μια από τις σημαντικότερες πληγές της ελληνικής οικονομίας.
Αναλύοντας τους κεντρικούς άξονες του προβλήματος, το ΔΝΤ επισημαίνει πως οι τιμές για αγορά και ενοικίαση ακινήτων, από το 2017, αυξάνονται με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, οι τιμές έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85%, έναντι αύξησης μόλις 47% στο διαθέσιμο εισόδημα, με τους αναλυτές του ΔΝΤ να εκτιμούν ότι η υπερτίμηση της αγοράς κινείται γύρω στο 10%. Ως κρίσιμος παράγοντας στο φαινόμενο της μεγάλης αύξησης των τιμών των ακινήτων αναδεικνύεται η «επέλαση» ξένων επενδυτών, που αυξάνουν τη ζήτηση σε μια αγορά με περιορισμένη διαθεσιμότητα και σημαντικές δυσλειτουργίες.
Οι πιέσεις εντείνονται και λόγω της αυξανόμενης τάσης να προσφέρονται ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb). Χρησιμοποιώντας μια βάση δεδομένων που συνδυάζει στοιχεία από τις πλατφόρμες Spitogatos, ΙΝΣΕΤΕ και ΕΛΣΤΑΤ, η έκθεση διαπιστώνει ότι όσο αυξάνεται η ένταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο αυξάνονται και οι τιμές των ακινήτων και ενοικίων – ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι χαμηλά και κυριαρχούν οι ενοικιαστές. Το δε υψηλό κόστος ανακαίνισης και τα εμπόδια στην οικοδομική δραστηριότητα έχουν ως αποτέλεσμα χιλιάδες κατοικίες να παραμένουν κενές ή υποαξιοποιημένες. Πρόκειται για ένα εξαιρετικά κρίσιμο απόθεμα, το οποίο όπως επισημαίνει το ΔΝΤ θα πρέπει να αξιοποιηθεί με πιο επιθετική και συντονισμένη στεγαστική πολιτική από την κυβέρνηση.
Το «ελληνικό παράδοξο» της στεγαστικής κρίσης
Στην έκθεσή του το ΔΝΤ επισημαίνει και ένα ιδιαίτερο φαινόμενο που καταγράφεται στην Ελλάδα. Η χώρα συγκαταλέγεται σε αυτές με το μεγαλύτερο στεγαστικό απόθεμα ανά κάτοικο στην Ευρώπη, ωστόσο το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου το 13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό.
«Η προσιτή στέγαση βρίσκεται στο επίκεντρο ενός αυτοτροφοδοτούμενου κύκλου που συνδέει την ευαλωτότητα των νοικοκυριών, τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος και τις μεταβαλλόμενες κοινωνικές και δημογραφικές συνθήκες», αναφέρει μεταξύ άλλων το ΔΝΤ και προσθέτει:
«Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει ένα κλασικό πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, αλλά κυρίως ένα πρόβλημα κατανομής του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος. Διαρθρωτικές αδυναμίες εμποδίζουν την αποτελεσματική αξιοποίησή του, ενώ η χωρική κατανομή των κατοικιών, η κατακερματισμένη ζήτηση και οι δυσλειτουργίες της αγοράς εντείνουν την αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης».
Ο αποκλεισμός από τον τραπεζικό δανεισμό
Την ίδια στιγμή τα νοικοκυριά φαίνεται να δυσκολεύονται όλο και περισσότερο στη λήψη δανείων για αγορά ακινήτου. Ως βασικό πρόβλημα επισημαίνεται από το ΔΝΤ το υψηλό κόστος δανεισμού, λόγω των αυξημένων επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια, αλλά και οι υψηλοί περιορισμοί στον τραπεζικό δανεισμό. Πρόκειται για δύο παράγοντες που, όπως επισημαίνεται, έχουν επιδεινώσει αισθητά τον δείκτη προσιτότητας στην στέγαση, ο οποίος μετρά κατά πόσο ένα μέσο νοικοκυριό μπορεί να αγοράσει μια τυπική κατοικία χωρίς να στερείται βασικές καταναλωτικές ανάγκες. Το πρόβλημα επιτείνεται και λόγω των χαμηλών αποταμιεύσεων των νοικοκυριών.
Όπως επισημαίνεται στην έκθεση του ΔΝΤ, με δεδομένο ότι οι τράπεζες για τη χορήγηση ενός δανείου απαιτούν ο λόγος εξυπηρέτησης χρέους προς το εισόδημα (Debt Service-to-Income, DSTI) να ανέρχεται στο 30% και ο λόγος δανείου προς αξία ακινήτου (Loan-to-Value, LTV) στο 70%, το μέσο νοικοκυριό υπολείπεται από 7% έως 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να πληροί τα κριτήρια ενός στεγαστικού δανείου.
Όμως ακόμη και όταν το εισόδημα του νοικοκυριού επαρκεί για να καλύψει τις συνήθεις απαιτήσεις του δείκτη DSTI, η προκαταβολή (ίδια συμμετοχή) που απαιτείται για την πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο. Υποθέτοντας ετήσιο ποσοστό αποταμίευσης 10%, θα απαιτούνταν περίπου από 14 έως 24 έτη για τη συγκέντρωση του αναγκαίου ποσού προκαταβολής.
Οι έξι προτάσεις του ΔΝΤ για την στεγαστική κρίση
► Αξιοποίηση των κενών κατοικιών
Η ενεργοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών θεωρείται η πιο άμεση λύση για την ενίσχυση της προσφοράς στέγης. Προτείνεται ένας συνδυασμός κινήτρων για ανακαινίσεις, αντικινήτρων για τη διατήρηση ακινήτων σε αδράνεια και παρεμβάσεων που διευκολύνουν την αξιοποίηση ακινήτων με σύνθετο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπως τα κληρονομικά. Παράλληλα, η μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου μπορεί να συμβάλει σημαντικά στην απελευθέρωση κατοικιών που παραμένουν ανεκμετάλλευτες.
► Ενίσχυση της ελκυστικότητας των μακροχρόνιων μισθώσεων
Για να στραφούν περισσότεροι ιδιοκτήτες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, απαιτείται μείωση των κινδύνων που συνδέονται με αυτές. Φορολογικά κίνητρα, μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά ενοικίων, ταχύτερη επίλυση διαφορών και μηχανισμοί εγγύησης ενοικίου είναι μέτρα, που σύμφωνα με το ΔΝΤ, μπορούν να συμβάλλουν στην αντιμετώπιση του προβλήματος. Ταυτόχρονα, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να αξιολογούνται προσεκτικά ως προς την αποτελεσματικότητα και τις ευρύτερες οικονομικές τους επιπτώσεις.
► Αύξηση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας και συγκράτηση του κόστους κατασκευής
Η ενίσχυση της παραγωγής νέων κατοικιών προϋποθέτει αύξηση της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί μέσω καλύτερης πρόσβασης στη χρηματοδότηση, ενίσχυσης του ανταγωνισμού, προώθησης της καινοτομίας και αντιμετώπισης των ελλείψεων εργατικού δυναμικού. Παράλληλα, η βελτίωση του χωροταξικού σχεδιασμού και η μείωση της γραφειοκρατίας μπορούν να επιταχύνουν την υλοποίηση νέων έργων και να περιορίσουν το κόστος.
► Ενίσχυση της προσιτής και κοινωνικής κατοικίας
Οι πρωτοβουλίες για την ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας κρίνονται ιδιαίτερα σημαντικές. Η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, οι συνεργασίες με τον ιδιωτικό τομέα και τα κίνητρα προς τους κατασκευαστές για δημιουργία κατοικιών χαμηλότερου κόστους μπορούν να αυξήσουν το διαθέσιμο απόθεμα. Παράλληλα, η επέκταση των φοιτητικών εστιών και η προώθηση μοντέλων συγκατοίκησης μπορούν να συμβάλουν στην κάλυψη ειδικών στεγαστικών αναγκών.
► Αναπροσαρμογή των μέτρων στήριξης της ζήτησης
Τα μέτρα οικονομικής ενίσχυσης των νοικοκυριών θα πρέπει να σχεδιάζονται πιο στοχευμένα, ώστε να μην οδηγούν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών ακινήτων και ενοικίων. Η καλύτερη στόχευση των δικαιούχων και η αξιολόγηση των φορολογικών κινήτρων μπορούν να βελτιώσουν την αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων και να διασφαλίσουν ότι τα οφέλη κατευθύνονται σε όσους έχουν πραγματική ανάγκη.
► Ενίσχυση του συντονισμού των δημόσιων πολιτικών
Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις πέρα από την ίδια την αγορά κατοικίας. Πολιτικές που ενισχύουν τα εισοδήματα, βελτιώνουν την πρόσβαση στη χρηματοδότηση, μειώνουν το ενεργειακό κόστος και στηρίζουν την περιφερειακή ανάπτυξη μπορούν να συμβάλουν ουσιαστικά στη βελτίωση της στεγαστικής προσιτότητας και στη μακροπρόθεσμη εξισορρόπηση της αγοράς.
